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万达投2000亿豪赌文旅 王健林加杠杆再走重资产老路

2019-08-23 点击:1671 钢材新闻
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万达投资2000亿高调赌博文学队半年。王建林增加了杠杆率,然后采取了旧的资产之路

长江商报

记者沉友荣

在印象中,一直在“瘦身”的万达已经转而重新获得高速扩张的骄傲。

今年上半年,万达负责人王健林经常与当地政府签订大额投资协议。涉及的项目涉及万达广场,文化旅游和其他形式。

此外,自今年年初以来,在武汉,上海,广州等地,万达也加入了匆忙的营地,为万达广场的需求做好准备。据“长江商报”记者不完全统计,上述投资将超过2600亿元。

通过如此高密度的投资,万达三年前再现。那一年,万达的海外投资达到了数百亿美元。

然而,在2017年,万达从购买和购买模式转变为销售模式。万达以637亿元人民币向R&F Properties和Sunac(即Century Trading)出售了77家酒店和13个文化旅游项目。

去杠杆化,去实现,轻资产转型,债务减免,房地产,酒店,文化旅游以及许多领域,万达对社会的信息是“减肥”。不完整的统计数据显示,从2017年到去年年底,万达将资产出售回到1000亿。

令人惊讶的是,该政策并未宽松。为什么万达必须回到旧路?光资产之路不好?万达安全吗?还是必须拥有它?

虽然万达体育在美国成功上市,但它打破了开盘价。与发行价相比,8月10日的股价下跌了51%。在港股私有化后,它将重返A股。万达商业管理仍处于暂停审查状态四年。

融资进展不顺利。如果我们重新走上重资产的老路,万达会重蹈资本链危机的错误吗?

2000亿巨额投注文章

已经安静了两年的万达似乎“复活了”。王健林高调回归公众视野。

今年4月11日,在甘肃省投资促进和商务会议上,王健林做出了承诺。未来三年,万达将投资甘肃一个大型文化旅游项目,五个万达广场,三个五星级酒店,新增投资约450亿元。

2017年10月,甘肃省与万达集团签署战略合作协议。该项目于去年落地。截至目前,万达已完成对甘肃六大万达广场和一家五星级酒店项目的投资,累计投资180亿元。

这可能是王健林第一次公开表达两年的沉默。从那时起,它一直未能清理。

5月15日,万达与沉阳市政府签署了全面战略合作协议。万达将在完成投资250亿元的基础上,在沉阳投资800亿元,建设世界一流的大型文化旅游项目和世界一流的国际化项目。医院,世界一流的国际学校和五个万达广场。

同月,万达与广东省潮州市政府签署全面战略合作协议,开展文化旅游,体育,影视,展览,演艺等领域的全方位合作。万达将投资在潮州的“五个一”项目中,与潮州市政府一起。在潮州市开创新品牌。

6月25日,万达与四川省完成对四川1600亿元的投资,续签了战略合作协议。万达为四川增加了1100亿元的投资。

在上述投资项目中,除万达广场,星级酒店,医院和学校外,最重要的投资项目是大型文化旅游项目。不完全统计,这些投资总额为2550亿元。预计文化旅游项目投资将超过2000亿元。

此外,万达还积极参与土地征用。公开资料显示,自今年年初以来,万达已参与收购上海,武汉,广州等地的土地,总费用超过110亿元。

王健林曾建议万达商业管理每年开放50个广场,房地产集团每年将争取10到15个重资产。上述征地很可能是为此做好准备的。

“长江商报”记者发现,万达三年前也出现了大规模的大规模投资。

据公开报道,2016年,万达投资数百亿美元,接管了十几个海外娱乐,电影,体育和房地产项目。今年也是万达收购海外最多的一年。

曾经熟悉的投资现在不同,这种情况正在中国发生。重点是文化旅游。以前它在海外,重点是电影和电视体育。

温建项目被王健林卖给荣创是一个值得关注的问题。在印象中,万达已经放弃了文旅。这一次,这意味着该集团必须走老路。

光资产之路并不容易

2017年股票和债券的双重杀害迫使万达的轻资产转型路径更加坚定。

早在2012年,王健林就推动了万达集团轻资产的转型。它的公开声明是,到2020年,万达集团将成为一家现代化的服务公司。转型成功的最重要标志是租金的稳定增长。 2018年,万达商业地产更名为万达商业管理。外界认为这是万达的不实现和“走向房子”。

万达广场首次实施轻型资产转型。万达广场的轻资产战略分为两类。一是与机构合作开发投资万达广场,另一个是与企业合作,发展万达广场合作。净租金收入分为三个,万达出口品牌和管理。

2015年初,万达商业地产和光大安石,嘉实基金,四川信托和快钱公司投资240亿元建设约20万达广场。此举标志着万达广场轻资产模式正式启动。

截至去年年底,万达商业管理有280家万达广场。去年,万达的服务业占营业收入的75.1%,其中租金收入达到328.8亿元,占比15.3%。

显然,如果万达集团的轻资产转型成功,它将告别高额债务发展模式的借款,购买土地和出售建筑物,然后有能力抵御行业的政策风险和周期性风险。

然而,理想是非常好的,实施起来并不是那么好。

万达出口其品牌和管理的万达出售给融创和富力的资产。自去年以来,市场已经流通。由于思路不同,虽然万达只出口管理团队,但资产较轻,但沟通和管理成本越来越高。

“长江商报”记者了解到,在一些项目中,轻资产合作伙伴也对万达做了很多评论,包括比例过高,实力过强,规则太多。

另一个不容忽视的问题是,在万达改造轻资产之后,没有可以出售的资产。与房地产开发不同,万达可以获得更多的现金流,无法从银行获得必要的贷款。

2017年之前,万达广场将配备住宅和酒店等商业地产。如果房屋获得预售许可证,它可以申请开发贷款。该商店可以申请大面积的商业贷款。这笔钱可以用于土地收购等,而万达广场则通过住宅楼等商业地产提供支持。

如今,在轻资产模式下,万达很难获得足够的现金流,这必然会影响万达集团的快速发展。

同样如此。近年来,与同行相比,万达已经落后很多。

2012年,万达开始不知所措,目标是到2020年将房地产比例降至50%以下。王健林的判断是,房地产经历了20年的快速发展。在未来20年,这个行业将萎缩,万达将不得不提前计划。

然而,在万达看似成功的轻资产转型中,房地产业已被重写。去年,万科,恒大,碧桂园和融创的营业收入分别为2976亿元,4662亿元,3791亿元和1248亿元,万达为2143亿元,已落户万科,恒大和国家花园。 2016年,万达仍然是行业的领导者。仅仅两年时间,万达就远远落后了。

不仅如此,大型住房公司争先恐后地获得土地,一些核心商业区被抢劫,万达没有搬家,其万达广场的进步更难达到预期。

也许这就是万达回归旧路的主要原因。

如何平衡重资产和负债率

已完成债务减免目标的万达重量级资产开发模式将面临资本链的考验。

2017年6月,万达遭受双重债务,其债务受到社会的广泛关注。为了缓解资金链的压力,万达开启了资产销售模式,13个知识产权项目中有91%和77个酒店。王健林将其出售给融创和富力,并返还资金637.5亿元。

从那以后,万达一直在出售资产,包括几乎清空海外房产。不完全统计,在过去两年中,万达通过出售资产已经收回了1000亿元。

从去年的收益报告来看,减债取得了显着成效。万达商业管理数据显示,截至2018年底,公司的计息负债为1886.89亿元,连续两年下降。其中,一年内到期的非流动负债为210.27亿元。同年,经营性现金流量净额为291亿元,基本弥补了到期债务。公司资产负债率为57。58%,2016年底为70.26%,大幅下降。但是,去年,该公司的营业收入,毛利润均有所下降。

可以看出,万达牺牲了增长来换取较低的债务比率。今天,万达寻求将重点放在文化旅游的发展上。

8月9日,一位房地产研究员告诉长江商报,文绿项目是第四代万达商业。与第三代万达广场相比,文绿项目规模更大,业务更多。对于富人。在开发模式中,文绿项目与万达广场没有根本的区别。此前,万达广场通过合作开发或委托经营管理经营万达广场。从目前的公开信息来看,万达正试图走资产建设的道路,即通过土地开发运营,通过销售房屋和商店获得现金流平衡。最终目标是获得持有财产并获得稳定的营业收入。而且长期增值收入。

在这个人看来,文绿项目的投资规模很大(单个项目超过300亿),回收期超过5 - 8年。通过在早期阶段通过出售房屋和商店来回收资金,文化旅游项目的运作得到了支持。很难实现资金平衡。

因此,在重资产模式下,万达的融资能力和偿债能力得到了提升。

从目前的情况来看,万达财务并不顺利。

今年7月26日,万达体育在美国上市。不过,原计划发行价格为10-11美元/股,最后8美元/股,并且当日开盘将被打破。截至8月10日,其收盘价为每股3.94美元,较发行价下跌50.75%。

万达商业管理早在2015年就已进入A股市场。从反馈到披露前的更新,它已经回归反馈,目前处于暂停审查状态。目前,尽管万达商业管理尽可能地尝试商业化,但似乎仍然在可预见的未来。此外,万达商业与万达电影之间的关联交易也需要澄清。

自去年以来,万达的净利润持续下滑,今年上半年下降了55%-65%。

件是万达商业管理将在2023年11月之前完成上市。否则,战略投资者有权单方面终止合作,并要求回购股份并支付资金利息。

融资不顺利,重启重资产模式,万达如何在快速发展中寻求平衡,紧缩的资金链将是王健林的严峻考验。

主编:李思阳

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