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房地产市场下行通道开启:房屋土地交易降温

2019-08-28 点击:1053 钢材新闻
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根据中原地产的统计,2019年1月至7月,中央和地方政府共发布了307项监管政策。这一频率比去年同期高47倍,创历史新高。受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道。

随着监管政策的不断增加,房地产市场“小阳春”失败后,市场降温的迹象继续蔓延。

中央银行于2019年8月9日发布的“中国货币政策执行报告”显示,房地产贷款增速继续下滑。截至6月底,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额41.9万亿元,同比增长17.1%,增长率下降1.6个百分点从3月底开始。

自7月以来,热点城市的土地和住房交易规模也有所下降。到8月份,这一趋势仍在继续。

许多机构认为,自今年年初以来,房地产调控政策的出台步伐再次加快,金融政策的紧缩已成为一个重要特征。受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道。

市场降温很明显

经过连续三年的销售记录,进入2019年,全国房地产市场销售区域一直处于负增长状态。今年上半年,商品房销售面积同比下降1.8%,下降幅度大于前一个五月。

其中,在3月和4月的“小阳春”中,市场成交一度居高不下,但经过部分城市超重控制政策,市场再度回归平静。

在下半年,市场没有显着改善。除了住宅市场持续低迷的交易外,上半年曾经火热的土地市场也出现了大幅降温。

据上海宜居研究院统计,7月份,40个典型城市新建商品住宅交易面积较上月减少8%,同比增长7%。其中,一,二,四线城市交易量较上月有所减少,但一线城市和二线城市交易面积同比增加。

中央银行发布的另一组数据证实了这一观点。今年7月,户主中长期贷款增加4417亿元;他们在一个月内保持了超过4000亿元的高水平,但低于上半年的平均水平。

上海宜居研究院认为,在后续行动中,由于交易量连续两年低迷,一线城市已经企稳并反弹。在东部二线城市,苏州今年已多次升级其控制政策,南京,杭州,宁波等城市近期已抵押。利率上调,预计后续行动将继续降温;二线城市和其他地区的三线和四线城市将面临更大的下滑风险。

从土地市场来看,7月份40个城市的土地交易面积为5233.4万平方米,比上月增长2.0%。然而,这些城市的土地交易保费率为19.9%,结束了连续六个月上升的趋势。

与此同时,7月40日土地出让收入为2774.1亿元,比上月下降6.1%,土地出让金收入增加为正。

上海宜居研究院指出,7月份土地交易面积仅略有增加,表明上半年的热点成交情况难以为继。预计下半年增长率将下降。

住房公司准备“冬天”

数据不佳和意料之外的预期的主要原因是持续的监管政策。根据中原地产的统计,2019年1月至7月,中央和地方政府共发布了307项监管政策。这一频率比去年同期高47倍,创历史新高。

从政策时间来看,7月份出台了56项政策,这成为后续市场预期下滑的主要原因。其中,7月31日中央政治局会议提出“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”,再次澄清“留守不投”的指导方向,激发期待经济衰退期间的房地产。闯入。

从政策类型来看,今年共推出18项房地产金融政策,“严格管理”已成为主流趋势。其中,自7月以来,它一直强调严格管理信托融资和美元债务。 8月初,中央银行和中国保险监督管理委员会也对房地产行业进行了资金监管。

一家大型信托公司的相关负责人告诉记者,今年6月,与前20家房地产公司签订了框架合作协议,但随着监管文件的发布,合作最终搁浅。

在房地产企业的资金来源中,主要以销售还款为主的自有资金和融资基金。由于市场销售不佳,融资渠道遇到阻力,公司财务状况受到严重影响。

7月底,作为“华南五虎”的老式房地产公司,富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调在2019年下半年,“原则上将暂停征地工作“。如果是高质量的土地项目等特殊情况,可以单独向集团主席报告批准。

该文件还提到“今年,集团的销售业绩仍然与既定的年度销售目标存在差距”。在下半年,有必要促进销售和筹集资金。 “要实现项目的销售目标是第一要务”,所有区域公司都是必需的。必须建立汇款工作组以提高回报率。

本文件传达的信号含义不容忽视。分析人士认为,一方面承包前线的做法反映出住房企业的资金状况已经紧张。另一方面,“促进销售和募集资金”的提议意味着公司可以采用基于下半年价格变化的销售策略。

“企业可以彻底抛弃(控制松动)的错觉”,北京一家不知名的房地产公司负责人告诉记者,未来的政策将继续保持高压态势,企业也必须做好准备“冬季”。

这不仅会影响住宅市场,还会影响土地市场的表现。一些机构分析说,市场将很快进入下行通道,房屋交易量和价格将下调,土地流量下注的数量将增加,这可能成为下半年的常态。由于资金紧缩,一些中小企业面临资金链断裂的风险,因此并购机会也将增加。

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