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干货|第26届地产金融会议圆满落幕——清迷雾、识变局、寻突围

2019-07-25 点击:1306 国内钢市动态

融资环境紧缩,融资成本上升

房地产行业的投融资渠道迫切需要突破。

文/研究小Q

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7月11日,Yijukerui研究中心举行了2019年第二季度房地产金融形式发布会和中国房地产企业销售排名解读TOP200金融论坛。丁祖玉,张艳,张华,陈申,刘策,李媛,蒋梦君,李祥斌等金融资本大咖啡和房地产行业领导齐聚一堂,共同开发脉业的现状,并谈谈住房企业的投资和融资,干货都满了,让我们快速看看。

01

分析2019年上半年房地产市场现状及未来前景

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宜居企业集团首席执行官丁祖玉

宜居企业集团首席执行官丁祖玉从市场和企业的角度总结了上半年的房地产市场表现,房屋销售和住房投资,并指出了市场和住房企业的未来发展趋势。

市场仍有压力,并不热。

今年上半年,政策变化松散紧张,未发布实质性政策(警告,窗口指导,谣言,无文件)。

警惕棚屋的变化,但不需要过度放大对市场的影响。

交易在第一线反弹,第二条线稳定,第三条线调整但没有预期的那么糟糕。它将被分开,同样不会再发生。

在下半年,市场交易将多元化,交易将面临压力。没有必要过于悲观。供应的增加将推动交易量。

二手房:京沪深二手房跌至高位,二线全线下挫,二手或将拖累单手回调。

今年上半年,住房企业销售额与去年相比有所增长,但增速放缓。这与行业上限和公司本身的发展有关。

今年约1000亿元,今年和明年已形成1000亿元的格局,目前1000亿元的速度明显放缓。

14家住房企业新增价值突破1000亿元,土地集中度更加集中。

今年,投资回归二线,长三角和珠三角3/4线仍具有较大的投资价值。

今年房地产市场波动频繁,分化加剧,资金总体宽松,政策稳定。

在产品实力方面,今年的产品对销售有很大帮助。主要原因是根据客户的变化调整产品定位。买房后第二个孩子95,购买力强,产品跟不上需求升级。

既然市场变化太快,就不能看得太远。最好通过做正确的事来应对市场变化。

02

从财务角度看2019年房地产业投资新生态

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张华鼎新长城董事长

鼎新长城董事长张华从房地产市场和金融政策,房地产业资金来源和财务视角三个方面分析了房地产市场的新投资生态,为企业创新提供了新的思路和方法。投资与发展。

去杠杆化侧重于企业杠杆,房地产是重点。

居民杠杆率的总体比例不是太高,但大多数新贷款都是进入抵押贷款。

整体财政政策正在紧缩。

在2019年的金融环境中,相机选择和宽容度相结合。

目前房地产企业的负债率仍然较高。

债务将在未来三年到期,规模将会很大。目前的融资环境是叠加的,房屋企业整个债务偿还的压力仍然比较大。

整体社会资产管理规模超过100亿,与房地产或多或少有关。整体资产管理规模巨大,达107.9万亿元。银行融资和信托仍是主力军。公共和私人发行的增长速度很快,发展贷款规模明显收紧,债券融资变得越来越冷。

房地产信托投资在过去两周受到重创,规模将迅速下降。几乎每家信托公司都收到了窗口指导。

发展贷款规模只会减少。

个人抵押贷款,金额明显收紧,抵押贷款利率上升。利率上升导致贷款比例下降,需求方也将调整。

住房公司海外债券发行规模有所增加。国家不鼓励住房公司发行海外债券的规模增加,更多的是基于我们的外汇补充。

住房企业的创新模式现在基本上难以谈,融资的环境变化也比较快。

房地产在改善,亟需和不同地区方面仍然有很大的结构性机会。如需求提升,特别是第一线,强二线。从地理位置来看,三大都市区和一些中心城市的机遇仍然不错。

对房地产行业的财政支持也鼓励股权融资,资产证券化,绿色债券和养老金行业以及房屋租赁。

从财务角度看房地产投资的原则,项目永远是第一位的。典型的投资逻辑是“1-5-∞”,项目永远是第一,不要迷信大公司。

优秀的团队,优秀的团队,专注于高利润的项目,优质的合作伙伴。

未来,住房企业应提高风险防范意识,审慎管理和提高自身技能。房地产企业的能力也越来越全面,投融资能力,风险管理和控制能力以及对外合作能力也越来越重要。

03

适应新常态并激活新奖金

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陈申华泰证券房地产业首席分析师

华泰证券房地产业首席分析师陈申从融资,产业周期,政策,户籍,企业成长,转型创新等角度分析了房地产业的融资环境。

5月份,房地产融资环境再次收紧,融资工具和规模有限。据估计,今年的融资紧缩对大多数房地产企业的现金流量影响不大,更会影响未来的土地收购预期。预计第三季度房屋企业的土地收购将减弱,推动房地产投资继续下滑。

一线和二线城市房东的重新出现是收紧融资的原因之一。目的是控制土地收购并稳定市场预期。

在目前的融资控制下,流向房地产的资金越来越有限,住房融资的集中度再次上升,资金越来越集中在大型企业和国有企业。

市场分化进一步持续,房地产政策已进入“一城一策”。这是近年来有些城市第一次紧缩,其他城市也在放松。

海外市场的流动性宽松预计将再次出现。国内市场利率存在下行预期,房地产抵押贷款利率没有持续复苏的基础。

今年4月,国家发改委文件首次提出增加特大城市的规模,改革户籍制度,预计会带来新的红利,城市圈的发展是最有利的。

在高频周期中,房地产企业将测试投资的节奏。预计土地市场将在第三季度回落。建议住房企业注意抓住第四季度的征地机会。建议关注二线城市和城市圈三线城市的机遇。

关注后续公开发行房地产投资信托基金的试点政策,房地产投资信托基金有望加速发展。

未来可以探索可以继续铺设的道路,并购和增值服务带来的机遇。

04

凯洛在新周期下的曲线超车战略

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刘策贾兆业集团控股首席发展官

嘉兆集团控股有限公司首席增长官刘策从35年战略规划,城市更新升级,杠杆并购,以及如何解决关键四大问题的角度分析了凯撒的凯撒超车战略。

一方面,企业多元化对未来20年或30年的房地产持乐观态度,但与此同时,人们认为房地产本身正在发生变化,主要是收入结构。

在佳兆业的项目结构中,旧的改革是利润的主要贡献,但快速增长是不够的。未来的企业希望实现旧的改革,招标和并购“1:1:1”的均衡增长。

城市更新已从区域化转向国有化。 2016年,只有10个城市使用的二手房比新房多。到2017年,他们已经达到18个城市,每年增长80%。

城市更新有四大特点:第一,城市更新期较长,一般为3 - 10年;二是部分城市的城市更新门槛较高;第三,城市更新是政府,企业和村民之间的关系。双赢的局面要求企业注意并放弃某些利益。第四,城市更新的定义正在改善。它不再是一种改造。它需要考虑产业升级和文化复兴。它需要将企业定位为公共服务提供者。

佳兆业市的城市更新规划分为三个阶段:短期希望通过产业+城市更新引入深圳和广州产业,优化商业模式;中期金融+行业+城市更新,轻资产量增加,经营杠杆增强;轻资产和行业孵化规模全面升级。

最初,该公司的兼并和收购主要依赖于集团的资源和同行介绍。现在,Kaisa首先在内部设立奖金机制,以吸引员工介绍项目机会,以全面开放投资渠道。此外,通过与金融机构打交道,不仅可以获得资金,还可以获得项目资产。包。

佳兆业分散了投资权和区域决策权。总部集中管理兼并和收购。投资项目对城市有要求,对三线和四线城市持谨慎态度,关注利润率。定期重新分配,四个主要地区每月恢复,分析决策。为了提高效率,佳兆业建立了一个三级结构,这三个层次与一个决策相关联。

在初始阶段,团队热情是有效开展并购的途径。当公司的平台进入成熟阶段时,利益受到约束,决策的准确性决定了公司发展的可持续性。

圆桌论坛

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清雾,改局,寻找突围共有新的住房投融资策略主持人:张焱Yiju企业集团执行董事,Cree首席执行官

李源滨江集团副总经理

蒋梦君新希望房地产副总裁

李祥斌阳光城集团投资总经理

刘策贾兆业集团控股首席发展官

在圆桌论坛开始之前,易居集团首席执行官张燕首先总结了今年上半年住房企业的投资情况。她说,上半年整个房屋投资的表现有两个特点:

首先,今年上半年的投资充满曲折。在1月和2月,它更加谨慎。在3月和4月,小阳春首先体现在土地市场上。在5月和6月,无论是城市访谈还是土地王现象,整个投资开始回归理性。

第二,市场以土地为核心投资,如果房屋企业被拉起来分析,增加值非常高。前十大总体比例占百强企业的40%以上,三个梯队特别活跃,第一个是前20名,这类企业快速发展,消费周期低于前100名。第二梯队是排名前50的前30名,特别是那些想要开始30强的公司,意愿和行动非常积极。第三梯队是50-100强。这个梯队的特点是浓度,比去年同期高出约3个百分点。与销售集中度相比,新值的集中度明显高于销售集中度。

从梯队的理解,我们可以看出,以整个企业的发展趋势为基础,以投资和销售为基础的住房投资战略。今天的四位嘉宾位于上述三个梯队,与您分享各自公司的投资和融资策略。

以下是一些亮点:

张艳:新希望房地产在2018年进入前100名,速度发展迅速。未来2 - 3年新希望的核心和节奏是什么?

蒋梦君:新希望集团以行业为主,始终坚持稳健发展的节奏。房地产是集团所在地区的小规模业务,仅占市场的20%。在追求自我发展的同时,也追随着集团的稳定。样式。目前,我们的城市布局较少,我们一般集中在新的一线和二线城市,如杭州,成都,南京,苏州,宁波等,并保持新的1-2的步伐每年的城市。同时,当我们进行土地征收计算时,根据项目内部收益率和资金回报的数据,不符合预期的土地并不是不情愿的,为顺利推广土地奠定了基础。后来从源头销售。因此,在城市研究,项目规划和建设的早期阶段,我们的项目往往需要很长时间,但项目的质量可以得到市场的认可,销售速度非常快,整个运营周期缩短。大家都说新希望最近获得了更多的土地,但从我们目前的库存和销售速度来看,我们只能在未来2 - 3年内满足供应,所以目前的征地数量实际上并不多。我们今年的销售额可能超过500亿元,但只要我们保持合理和谐的销售增长,1000亿元的目标是不够的。

张燕:滨江正在深耕浙江,专注于杭州。滨江的下一轮投资布局和核心战略是什么?

李渊:目前,滨江有77个项目和13个城市。与其他开发商不同,该公司的董事长必须在项目交付之前完成检查,并对质量充满热情和追求。在这种文化背景下,滨江建议为人民居住建造一个好房子,与老板有很大的关系。 2016年,现金88.91亿元,相对丰富。杠杆的使用是保守的。在2017年和2018年,它开始增加杠杆,并在万科和保利之间稳定下来。随着债务的增加和货币现金的增加,可以获得更多的子弹;在质量的关注,兄弟公司的更多信任和合作的基础上,与其他开发商的合作正在逐步增加。

张艳:如何突破住房企业对单一城市或省份的过度依赖?

李媛:滨江集团于2015年进入上海,赢得了宝山大酒店。这部分项目是在上个月交付的。应该说,客户和行业的评价非常高。这些年的经验告诉我们,滨江的核心优势在于产品实力和声誉。我们拥有最忠诚客户和市场的土壤是浙江省和周边中心,以杭州为中心。因此,我们的区域布局策略是“关注杭州,深化浙江,辐射华东,关注大湾区和中西部”。可以说,这一战略本身符合滨江自身的定位。另一方面,集团今年的销售目标超过1000亿。这个目标是在华东市场实现的。我们相信它完全符合现实。在规模方面,滨江更注重卓越,精准和实力。

张焱:就新希望的未来规模和债务比率的平衡而言,新的希望是什么?

蒋梦君:新希望房地产融资一般通过发展贷款,公司债券,资产证券化,供应链等方式进行。销售收益和自有资金相对充裕,征地量也得到控制。在销售收益的60%以内。足以确保现金流的安全。这也是因为新的希望没有相对较高的增长目标,因此融资压力小,财务状况良好。目前收紧融资环境可能是一个有利于我们发展的机会。

张妍:凯撒的核心和焦点是什么,进入前30名?刘策总是精炼或总结。

刘策:企业的快速增长与公司愿景的雄心和实力有关,另一方面,曲线正在超越。在去年8月的行业的后半部分,国旗被明确指出,投资窗口期已到来。强调这座城市的深厚耕耘。市场份额需求,上半年全国主要城市的月度目标增加了700多亿。投资策略的选择。城市更新赚取利润,市场化项目实现现金流(只要它们被平整),并通过现金流进行扩展。收购兼并和收购往往通过不同的奖金清理项目,以改善项目的高营业额目标。

张燕:滨江如何处理规模与债务之间的平衡?

李媛:滨江的杠杆率提高后,债务比率仅为80%,仍相对稳定。在融资方面,Riverside没有尝试过多种融资方式。银行贷款融资比例最高,达60%。其余的是公司债券和中期票据。 2008年滨江IPO后,这是2016年首次在资本市场筹集资金,并发行了21亿(3 + 2年)的公司债券。利率仅为3.46%。到今年8月底,我们为我们申请了一个新的问题和市场。人们高度认识到,只有21亿公司债券被申请转售。

张燕:大型企业去杠杆化,阳光城如何平衡?

李祥斌:控制债务比率在合理范围内,投资必须准确投入。

张焱:刚才,我们在投资部分实际上有一条比较完整的布局线。我们也从这个角度做了调整。基于刚刚提到的去杠杆化的重要前提,佳兆业是否有任何创新,突破和举措?

刘策:在过去的两年里,我一直在利用杠杆和减少债务。自去年第一季度以来,它一直在减少债务。减少债务很容易走极端,并会对投资产生影响,因此您需要控制节奏。负债的减少是指减债的比例,而不是减债的余额。减少债务是一个长期过程,不能太快。

现场

亮点

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注:以上内容来自2019年第二季度,房地产金融形式发布会和中国房地产企业销售排名解读TOP200金融论坛。

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转载来源:Cree Real Estate Research(cricyjzx)感谢您的合作!

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